Situation

Aufgrund des aktuellen Zinsniveaus suchen Kapitalanleger schon lange Möglichkeiten, ihr Vermögen gewinnbringend in Anlageimmobilien zu investieren. Dies treibt die Preise von Bestandsobjekte und auch von Grundstücke weiter in die Höhe. Die erhöhte Nachfrage und die steigenden energetischen Anforderungen treiben zudem die Baukosten stetig nach oben. Um dennoch eine ausreichende Rendite zu sichern, steigen parallel die Mietpreise.

Bezahlbarer Wohnraum – insbesondere in Ballungsgebieten – sind somit rares Gut. Zahlen in Bonn belegen, dass über 2.000 Haushalte in Bonn bei den städtischen Wohnungsvermittlungen als wohnungssuchend vorgemerkt sind – die nicht gemeldete Zahl ist deutlich höher. Statistiken besagen, dass etwa 14 % des Wohnraums öffentlich gefördert sein sollen. In Bonn liegt dieser Wert bei unter 8 %.

Die Sorge der Investoren besteht darin, dass sie nicht wissen, wen sie als zukünftige Mieter in ihrem Eigentümer begrüßen dürfen. Jedoch liegen 50 % aller Bonner Haushalte unterhalb der notwendigen Einkommensgrenze für einen Wohnberechtigungsschein. Teilweise erhalten die Vermieter die Miete direkt von einer öffentlichen Stelle, sodass der Erhalt gar sicherer sein kann.

Um diesen Missstand zu verbessern stehen im Zeitraum 2018 bis 2022 vorläufig vier Milliarden Euro für den geförderten Wohnungsbau zur Verfügung, davon

  • 520 Millionen Euro für die Förderung von Mietwohnungen,
  •   80 Millionen Euro für die Eigentumsförderung,
  •   80 Millionen Euro für die Modernisierung,
  •   70 Millionen Euro für besondere Projekte der Quartiersentwicklung und der regionalen Kooperation sowie
  •   50 Millionen Euro für studentisches Wohnen.

Die Mittel für die Eigentumsförderung sollen in den Folgejahren schrittweise auf 120 Millionen Euro gesteigert werden.

Die Politik versucht, die Investition in geförderten Wohnungsraum durch Tilgungsnachlässe und zinsgünstige Darlehen attraktiv zu gestalten. Es ist zu erwarten, dass ab bestimmten Projektgrößen ein Mindestanteil geförderten Wohnraumes eingeführt wird (bspw. Projekte mit > 2.200 qm Wohnfläche oder > 25 Wohneinheiten).

Im Folgenden möchte ich Ihnen den Aufbau und die Voraussetzungen für ein solches Projekt vorstellen. Als Finanzierungsberater stehe ich Ihnen bei der Planung und der Umsetzungen des Finanzierungspaketes zur Verfügung.

Maßgeschneiderte Finanzierungslösungen

Bei Investitionen im geförderten Bereich handelt es sich um einen komplexen Finanzierungsaufbau. Die Bausteine ergeben sich anhand der Investitionskosten (sh. Abbildung 1) sowie der geplanten Wohnfläche und Ausstattung der Immobilie.

Abb. 1: Gegenüberstellung der Investitionskosten und der Finanzierungsbausteine

Im ersten Schritt wird die Höhe des Förderdarlehens berechnet, aus derer sich ebenfalls der Tilgungsnachlass ergibt. Im zweiten Schritt werden die gesamten Investitionskosten betrachtet. Die Mietwohnraumförderung erfordert eine Eigenleistung i.H.v. 20% (Barmittel, Eigenleistung, Nachrangdarlehen) der Gesamtkosten. Hiervon kann – auf Antrag – die Hälfte des Tilgungsnachlasses abgezogen werden.

Nimmt man die Investitionskosten und subtrahiert hiervon das Förderdarlehen (vor Abzug des Tilgungsnachlasses) und die Eigenleistung (nach Abzug des hälftigen Tilgungsnachlasses) entsteht die Höhe des dritten Bausteins: freifinanziertes Fremdkapital. Aufgrund der nachrangigen Besicherung des Förderdarlehens kann hier ein niedriger Beleihungsauslauf bzw. eine gute Kondition bei den Banken erreicht werden.

Berechtigte

Die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnraum ist höher als je zuvor. Der Anspruch auf den notwendigen Berechtigungsschein ist für einen Großteil der Bevölkerung möglich.

  • Besitzer eines Wohnberechtigungsscheins (WBS), Haushaltseinkommen liegt somit innerhalb der Einkommensgrenzen nach § 13 WFNG NRW
  • mindestens 50% aller Haushalte haben Anspruch auf WBS
  • über 80% der älteren Personen können WBS erhalten
  • Wohnberechtigungsschein A (1. Förderweg)
    • für geringer Verdienende
    • Berechtigte können alle öffentlich geförderten Wohneinheiten beziehen
    • die Förderung fällt höher aus, der Mietzins ist geringer
  • Wohnberechtigungsschein B (2. Förderweg)
    • Verdienende überschreiten die Einkommensgrenzen zu 40%
    • Berechtigte können nur bestimmte geförderten Wohneinheiten beziehen
    • die Förderung fällt geringer aus, der Mietzins ist jedoch höher

Voraussetzungen

  • Wohnungen sind barrierefrei (z.B. bodengleiche Dusche/Türschwelle) nach DIN 18040 Teil 2
  • jede geförderte Wohnung muss mit einem Balkon, einer Terrasse oder Loggia ausgestattet sein und über der Geländeoberfläche im Sinne des § 2 Abs. 6 der Bauordnung des Landes NRW liegen
  • derzeitige Energieeinsparverordnung
  • nur Haushalte der Einkommensgruppe A bzw. B als Nutzer
  • Wohnfläche in angemessenen Verhältnis zur Raumanzahl

Anforderungen zu den aktuellen baulichen Anforderungen finden Sie auf der Webseite der NRW.Bank.

Mietniveaus

Die Höhe der Förderpauschale, des Mietzinses und des vereinbarte Sollzinses ist abhängig von dem zu geordneten Mietniveau. Die vollständige Liste für Nordrhein-Westfalen steht auf der Webseite der NRW.Bank zur Verfügung.

Nachfolgend finden Sie einen Auszug aus dem Raum Köln/Bonn:

  • Alfter – 4 (hoch)
  • Bad Honnef – 4 (hoch)
  • Bonn – 4 (hoch)
  • Bornheim – 4 (hoch)
  • Brühl – 4 (hoch)
  • Euskirchen – 3 (überdurchschnittlich)
  • Hennef – 4 (hoch)
  • Hürth – 4 (hoch)
  • Köln – 4 (hoch)
  • Meckenheim – 4 (hoch)
  • Niederkassel – 4 (hoch)
  • Rheinbach – 4 (hoch)
  • Sankt Augustin – 4 (hoch)
  • Siegburg – 4 (hoch)
  • Swisttal – 3 (überdurchschnittlich)
  • Troisdorf – 4 (hoch)
  • Wesseling – 4 (hoch)

Die Städte Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster haben eine erhöhte Förder- und Miethöhe.

Weiterführende Links