Lohnt sich eine Investition in den sozialen Wohnungsbau?

Seit dem 01.02.2018 gelten in Nordrhein-Westfalen die neuen Förderbestimmungen für den öffentlich-geförderten Wohnungsbau. Die Landesregierung hat die Notwendigkeit für den Ausbau bezahlbaren Wohnraums in den Städten Köln, Bonn, Düsseldorf und Münster sowie den jeweiligen Einzugsgebieten erkannt und sich um die Erhöhung der Attraktivität zugehöriger Investitionen bemüht. Von 2018 bis 2022 stehen nun vier Milliarden Euro zur Verfügung, um für ausreichenden Wohnraum für Familien sowie ältere, sozial benachteiligte Einwohner oder Menschen mit Behinderungen zu sorgen.

Hierzu wurden in den Programmen der NRW-Bank Förderpauschalen sowie Mietobergrenzen um bis zu 10% erhöht und Zusatzdarlehen für rollstuhlgerechten Wohnraum eingeführt.

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Bei einer möglichen Investition von Ihnen oder Ihren Kunden stellt sich schnell die Frage bzw. entsteht viel mehr die Sorge, ob eine ausreichende Nachfrage besteht und welche Art der Mieter man sich in sein Haus bzw. seine Nachbarschaft holt. Daher möchte ich nachfolgend die Situation repräsentativ in Bonn darstellen.

Grundsätzlich wird eine Quote öffentlich-geförderten Wohnraumes von 14% empfohlen – Bonn liegt bei gerade einmal unter 8 %. Es stehen derzeit etwa 11 000 Sozialwohnungen zur Verfügung – die Verwaltung geht jedoch von einer etwa doppelt so hohen Notwendigkeit aus. Denn Ende 2016 waren knapp 2.125 Haushalte in Bonn bei der städtischen Wohnungsvermittlung als wohnungssuchend vorgemerkt – die Dunkelziffer der Wohnungssuchenden ohne Registrierung liegt weit höher. Eine Schätzung sagt aus, dass in NRW jeder zweite Einwohner berechtigt sei, einen Wohnberechtigungsschein (WBS) zu beantragen. Allein in Bonn bekommen 40 000 Personen (=12,5 % der Bevölkerung) die Miete durch die Stadt komplett übernommen (Arbeitslosengeld II, Grundsicherungsempfänger und Asylbewerber), weitere 2.872 berufstätige Einwohner ohne Transferleistungen erhalten einen Wohngeldzuschuss.




Diese Zahlen zeigen, wie hoch der Bedarf an sozial-geförderten Wohnraum und dass jeder zweite Bonner Einwohner ein potentieller Mieter sozialen Wohnungsraumes ist – trotz des regelmäßigen Einkommens. Um diese Situation zu verbessern und Anreize für Investoren zu schaffen, fördert die NRW-Bank den Neubau von Mehrfamilienhäusern sowie vermieteten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit Förderdarlehen – ebenfalls den Bau von bindungsfreien Wohnraum gegen Einräumung von Bezugsrechten an geeigneten Ersatzwohnungen.

Die Förderhöhe ist dabei abhängig von der entstehenden Wohnfläche, der Einstufung des Bauortes sowie dem Einkommen der zukünftigen Mieter (Einkommensgruppe A oder B). Dies geschieht in Form eines zinsgünstigen Förderdarlehens mit Tilgungsnachlässen; Sie erhalten pro Quadratmeter geförderter Wohnfläche eine Grundpauschale, welche sich nach Mietniveau und Einkommensgruppe richtet. Zudem gibt es Zusatzdarlehen (u.a. Kleinwohnungen, Aufzüge, Mieteinfamilienhäusern, Außenanlagen und Passivhausstandard), welche die Grundpauschale erhöhen. Auf diese Grundpauschale erhalten Sie einen Tilgungsnachlass je nach Mietniveau von 10-25%. Weitere Zusatzdarlehen bestehen für Standortaufbereitung sowie Wohnungen für Rollstuhlnutzer und Schwerbehinderte – die Zusatzdarlehen werden mit 50% Tilgungsnachlass gefördert.

Förderdarlehen in den Mietniveaus 1 und 2 werden mit 0,5% über die gesamte Belegungsdauer verzinst. Darlehen in den Mietniveaus 3 und 4 werden mit 0,0% in den ersten zehn Jahren und 0,5% über die restliche Belegungsdauer verzinst. Für die NRW-Bank kommt ein Verwaltungskostenbeitrag von einmalig 0,4% sowie laufend 0,5% p.a. hinzu. Die Belegungsdauer kann zu Beginn mit wahlweise 20 oder 25 Jahren vereinbart werden – ebenso stehen 1 oder 2 % Tilgungsanteil zur Auswahl.Innerhalb dieser Belegungsdauer wird eine Mietobergrenze zwischen 4,60 und 7,60 €/qm abhängig von Mietniveau und Einkommensgruppe festgelegt, welche p.a. um 1,5% erhöht werden kann.

Voraussetzung für die Förderung ist das Einbringen von Eigenleistungen i.H.v. 20% der Gesamtkosten – auf Antrag können hierauf die Hälfte des Tilgungsnachlasses angerechnet werden – sowie eine Beantragung der Fördermittel vor Baubeginn.

Als Finanzierungsberater unterstütze ich Sie oder Ihren Kunden gerne bei der Finanzierungskonzeption und vermittle Sie an passende Kreditgeber und setze mich als Bevollmächtigter mit den Ansprechpartnern der NRW-Bank auseinander. Im sozialen Wohnungsbau können Finanzierungslücken (= Investitionsvolumen – Förderdarlehen – Eigenkapital) durch erstrangige Kapitalgeber gedeckt werden. Trotz des reduzierten Ertragswertes kann hier ein Beleihungsauslauf von bis zu 60 % und dementsprechend günstige Finanzierungsbausteine erreicht werden. Hierzu finde ich für Sie den passenden Finanzierungspartner. Gerne kalkuliere ich auch für Ihr Finanzierungsvorhaben die Rentabilität bei Nutzung öffentlicher Darlehen. Und dies gerne in allen Bundesländern.

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